Blick auf die heutige Neckarstadt-West | Foto: privat
Mieten steigen, Wohnraum bleibt knapp, Gentrifizierung droht. Kann die Stadt Mannheim mit ihren Maßnahmen gegensteuern?
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Die Entwicklung des Wohnungsmarkts in der Neckarstadt-West bleibt ein Thema der Stadtplanung. Auf Anfrage des Bezirksbeirats legte die Stadtverwaltung eine umfassende Einschätzung zur aktuellen Lage und zu geplanten Maßnahmen vor.
Mieten steigen, aber unter dem Stadtdurchschnitt
Die Angebotsmieten in der Neckarstadt-West haben sich in den vergangenen Jahren im Gleichschritt mit der Gesamtstadt entwickelt. 2023 lag die durchschnittliche Angebotsmiete bei 10,97 Euro pro Quadratmeter, während der Mannheimer Durchschnitt bei 11,37 Euro lag. Seit 2013 sind die Mieten im Stadtteil um zehn Prozent gestiegen – eine Rate, die nur geringfügig unter der stadtweiten Steigerung von 10,4 Prozent liegt.
Mehr Mietwohnungen, weniger Eigentum
Die Zensusdaten von 2011 und 2022 zeigen eine Verschiebung in der Eigentumsstruktur. Während 2011 noch 13,9 Prozent der Wohnungen von den Eigentümer*innen selbst bewohnt wurden, waren es 2022 nur noch 8,5 Prozent. Gleichzeitig stieg der Anteil der vermieteten Wohnungen von 80,5 auf 86,8 Prozent.
Auch die Eigentümer*innenstruktur hat sich verändert: Der Anteil der Wohnungen, die von privaten Wohnungseigentümer*innengemeinschaften gehalten werden, sank von 33,4 auf 26,8 Prozent. Im Gegensatz dazu wuchs der Anteil der Wohnungen in der Hand privatwirtschaftlicher Wohnungsunternehmen von 4,0 auf 9,1 Prozent.
Hoher Bedarf an familiengerechtem Wohnraum
Ein zentrales Problem in der Neckarstadt-West bleibt der Mangel an größeren Wohnungen. Fast zwei Drittel des Wohnungsbestands bestehen aus Ein- oder Zwei-Zimmer-Wohnungen. Der Anteil familiengerechter Wohnungen mit mindestens vier Zimmern liegt dagegen bei unter zehn Prozent – deutlich weniger als im gesamten Stadtgebiet, wo der Wert bei rund 20 Prozent liegt.
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Die Belegungsdichte im Stadtteil ist hoch. Etwa 50 Prozent der Minderjährigen in der Neckarstadt-West leben in Wohnungen mit weniger als einem Raum pro Person. Über alle Altersgruppen hinweg trifft dies auf etwa ein Viertel der Bevölkerung zu. Die Stadtverwaltung sieht daher einen klaren Bedarf an größeren, familienfreundlichen Wohnungen.
Sanierungsgebiet bis 2032: Maßnahmen für bessere Wohnverhältnisse
Die Neckarstadt-West ist als Sanierungsgebiet ausgewiesen. Ziel ist es, die Lebensqualität zu verbessern, um den Stadtteil für Familien attraktiver zu machen und Abwanderungen zu verhindern. Neben der Modernisierung von Wohnraum sollen auch öffentliche Plätze neugestaltet werden, darunter der Neumarkt und das Neckarvorland.
Die Stadtverwaltung setzt verschiedene Instrumente ein, um den Wohnungsmarkt zu stabilisieren:
Vorkaufsrecht für Immobilien: Seit 2018 hat die städtische Wohnungsbaugesellschaft GBG 181 Wohneinheiten erworben, um problematische Wohnverhältnisse zu verbessern.
Abwendungsvereinbarungen: Diese sollen verhindern, dass Wohnhäuser in Eigentumswohnungen aufgeteilt oder Mieten übermäßig erhöht werden. Bisher gibt es 90 solcher Vereinbarungen für insgesamt 635 Wohneinheiten.
Zweckentfremdungsverbot: Wohnraum darf nicht für andere Zwecke umgewandelt werden.
Wohnraumtauschkonzept: Es soll helfen, bestehende Wohnungen besser an den Bedarf der Bewohner*innen anzupassen.
Beratungsangebote: Eigentümer*innen können sich zur Schaffung neuen Wohnraums, etwa durch Dachgeschossausbau, beraten lassen.
Gentrifizierung als potenzielle Gefahr
Die Verwaltung erkennt an, dass in Mannheim insgesamt ein steigender Wohnraumbedarf besteht. Für die Neckarstadt-West gibt es jedoch keine eigenständige Analyse. Die Stadt will eine Verdrängung einkommensschwacher Haushalte verhindern, indem sie laut eigener Aussage gegen problematische Vermietungsstrukturen vorgeht und den sozialen Wohnraum stabil hält. Gleichzeitig sollen jedoch keine neuen Sozialwohnungen in der Neckarstadt-West entstehen. Stattdessen wird empfohlen, solche Projekte in „sozialstrukturell unauffälligeren Gebieten“ umzusetzen.
Langfristig bleibt die Herausforderung, Modernisierung und soziale Durchmischung in Einklang zu bringen, um die Neckarstadt-West als attraktiven und auch für nicht so zahlungskräftige Bevölkerungsschichten bezahlbaren Wohnraum zu erhalten.
Quelle: Präsentation der Stadt Mannheim auf der Bezirksbeiratssitzung Neckarstadt-West
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Mieten steigen, Wohnraum bleibt knapp, Gentrifizierung droht. Kann die Stadt Mannheim mit ihren Maßnahmen gegensteuern?
Die Entwicklung des Wohnungsmarkts in der Neckarstadt-West bleibt ein Thema der Stadtplanung. Auf Anfrage des Bezirksbeirats legte die Stadtverwaltung eine umfassende Einschätzung zur aktuellen Lage und zu geplanten Maßnahmen vor.
Mieten steigen, aber unter dem Stadtdurchschnitt
Die Angebotsmieten in der Neckarstadt-West haben sich in den vergangenen Jahren im Gleichschritt mit der Gesamtstadt entwickelt. 2023 lag die durchschnittliche Angebotsmiete bei 10,97 Euro pro Quadratmeter, während der Mannheimer Durchschnitt bei 11,37 Euro lag. Seit 2013 sind die Mieten im Stadtteil um zehn Prozent gestiegen – eine Rate, die nur geringfügig unter der stadtweiten Steigerung von 10,4 Prozent liegt.
Mehr Mietwohnungen, weniger Eigentum
Die Zensusdaten von 2011 und 2022 zeigen eine Verschiebung in der Eigentumsstruktur. Während 2011 noch 13,9 Prozent der Wohnungen von den Eigentümer*innen selbst bewohnt wurden, waren es 2022 nur noch 8,5 Prozent. Gleichzeitig stieg der Anteil der vermieteten Wohnungen von 80,5 auf 86,8 Prozent.
Auch die Eigentümer*innenstruktur hat sich verändert: Der Anteil der Wohnungen, die von privaten Wohnungseigentümer*innengemeinschaften gehalten werden, sank von 33,4 auf 26,8 Prozent. Im Gegensatz dazu wuchs der Anteil der Wohnungen in der Hand privatwirtschaftlicher Wohnungsunternehmen von 4,0 auf 9,1 Prozent.
Hoher Bedarf an familiengerechtem Wohnraum
Ein zentrales Problem in der Neckarstadt-West bleibt der Mangel an größeren Wohnungen. Fast zwei Drittel des Wohnungsbestands bestehen aus Ein- oder Zwei-Zimmer-Wohnungen. Der Anteil familiengerechter Wohnungen mit mindestens vier Zimmern liegt dagegen bei unter zehn Prozent – deutlich weniger als im gesamten Stadtgebiet, wo der Wert bei rund 20 Prozent liegt.
Die Belegungsdichte im Stadtteil ist hoch. Etwa 50 Prozent der Minderjährigen in der Neckarstadt-West leben in Wohnungen mit weniger als einem Raum pro Person. Über alle Altersgruppen hinweg trifft dies auf etwa ein Viertel der Bevölkerung zu. Die Stadtverwaltung sieht daher einen klaren Bedarf an größeren, familienfreundlichen Wohnungen.
Sanierungsgebiet bis 2032: Maßnahmen für bessere Wohnverhältnisse
Die Neckarstadt-West ist als Sanierungsgebiet ausgewiesen. Ziel ist es, die Lebensqualität zu verbessern, um den Stadtteil für Familien attraktiver zu machen und Abwanderungen zu verhindern. Neben der Modernisierung von Wohnraum sollen auch öffentliche Plätze neugestaltet werden, darunter der Neumarkt und das Neckarvorland.
Die Stadtverwaltung setzt verschiedene Instrumente ein, um den Wohnungsmarkt zu stabilisieren:
Gentrifizierung als potenzielle Gefahr
Die Verwaltung erkennt an, dass in Mannheim insgesamt ein steigender Wohnraumbedarf besteht. Für die Neckarstadt-West gibt es jedoch keine eigenständige Analyse. Die Stadt will eine Verdrängung einkommensschwacher Haushalte verhindern, indem sie laut eigener Aussage gegen problematische Vermietungsstrukturen vorgeht und den sozialen Wohnraum stabil hält. Gleichzeitig sollen jedoch keine neuen Sozialwohnungen in der Neckarstadt-West entstehen. Stattdessen wird empfohlen, solche Projekte in „sozialstrukturell unauffälligeren Gebieten“ umzusetzen.
Langfristig bleibt die Herausforderung, Modernisierung und soziale Durchmischung in Einklang zu bringen, um die Neckarstadt-West als attraktiven und auch für nicht so zahlungskräftige Bevölkerungsschichten bezahlbaren Wohnraum zu erhalten.
Quelle: Präsentation der Stadt Mannheim auf der Bezirksbeiratssitzung Neckarstadt-West
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