In seinem Gastbeitrag erklärt Alexander Sauer, Fachanwalt für Miet-und Wohnungs­­eigentums­recht und Rechts­berater beim Mannheimer Mieterverein, was zu beachten ist.

Das Coronavirus führt zu Beeinträchtigungen des sozialen, aber insbesondere auch des wirtschaftlichen Lebens in ungeahntem Ausmaß. Der Bund war bemüht, zeitnah auch Auswirkungen der Corona-Pandemie auf den ohnehin schon angespannten Mietmarkt zu regeln.

Wovor ist der Mieter jetzt aber geschützt und wovor gerade nicht?

Richtig ist, dass eine Kündigung wegen Nichtzahlung der Miete betreffend der Monate April, Mai und Juni 2020 (befristet bis zum 30.06.2022) ausgeschlossen ist. Voraussetzung hierfür ist, dass die Nichtzahlung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie „beruht“. Dies gilt sowohl für Mieter von Wohnungen als auch Mieter von Geschäftsräumen.

Zahlungsverpflichtung bleibt bestehen

Was der Gesetzgeber aber nicht beschlossen hat, ist der Wegfall der Zahlungsverpflichtung. Zahlungsverzug hat in der Regel zwei Folgen: Zum einen die Möglichkeit des Vermieters, die fehlenden Mieten einzuklagen und dann, wenn eine gewisse Höhe erreicht ist, auch das Mietverhältnis zu kündigen. Nur die befristete Aussetzung des Kündigungsrechts wollte der Gesetzgeber erreichen.

Gleichzeitig mit den neuen Regelungen für den Mieterschutz hat der Bund auch allgemeine Vorschriften zum Schutz von Verbrauchern beschlossen. Verbraucher und Kleinstunternehmen sind berechtigt bei Verbraucherverträgen, die ein Dauerschuldverhältnis darstellen (Telefon, Stromversorgung, Gas etc.) die monatlichen Zahlungen bis zum 30.06.2020 aktiv zu verweigern, wenn sie die Zahlungen aufgrund der Corona-Pandemie nicht leisten können ohne den eigenen angemessenen Lebensunterhalt (oder den von unterhaltsberechtigten Angehörigen) zu gefährden. Die Mietzahlungen sind hiervon aber vom Gesetzgeber ausdrücklich ausgenommen worden.

Wenn also der Mieter aufgrund der COVID-19-Pandemie die Mietzahlungen schlichtweg nicht leisten kann, hat dies nicht zur Folge, dass der Vermieter ihn nicht zum Beispiel auf die Zahlung verklagen kann und insbesondere sind auch Prozesskosten und Verzugszinsen nicht ausgeschlossen. Bei den neuen Regelungen handelt es sich also um einen Kündigungsschutz und nicht um einen Schutz vor den wirtschaftlichen Folgen der Nichtleistungsfähigkeit aufgrund der Corona-Pandemie.

Der Zusammenhang der Nichtzahlung mit der Corona-Pandemie wird oft einfach darzulegen sein. Im Streitfall sieht das Gesetz vor, dass der Mieter den Zusammenhang „glaubhaft“ machen muss. Der Zusammenhang ist ohne weiteres zu bejahen bei behördlich angeordneten Betriebsschließungen oder durch die Corona-Pandemie veranlassten Tätigkeitsverboten. Auch eine Absenkung des Einkommens durch Kurzarbeit dürfte ausreichen, wobei im Einzelfall abzuklären ist, ob dann eine vollständige Nichtleistung der Miete noch den Kündigungsschutz zur Folge hat.

Offenes Gespräch kann Streit vermeiden

Es macht daher durchaus Sinn, sich mit seinem Vermieter in Verbindung zu setzen und die Situation zu besprechen um kostenauslösende Maßnahmen zu vermeiden. Zum einen sollen ja auch durch die staatlichen Soforthilfen des Bundes und der Länder für Selbstständige  gerade die Zahlungen der Mieten ermöglicht werden. Bei privaten Mieten besteht gegebenenfalls ein Anspruch auf aufstockende Zahlungen über das zuständige Jobcenter nach dem SGB II. Vermieter sollten daher entsprechend Rücksicht nehmen und die staatlichen Zahlungen an den Mieter abwarten, hierbei wird auch Verständnis dafür abzufordern sein, dass sich die Bewilligungsverfahren vielleicht zeitlich hinauszögern. Mietern hingegen ist auch anzuraten, dem Vermieter gegenüber offen zu kommunizieren, ob Hilfeleistungen beantragt wurden und dass bei Eingang der Hilfeleistungen auch die Mieten bezahlt werden.

Sicherheitshalber zumindest einen Teil der Miete überweisen

Im Einzelnen sind auch Detailfragen noch nicht geklärt. Aktuell kann auf jeden Fall geraten werden, auch bei wirtschaftlichen Schwierigkeiten zumindest kleinere Beträge auf die monatlichen Mieten zu bezahlen und die Mietzahlung nicht vollständig einzustellen. Denn der Gesetzgeber hat bisher nicht geregelt, dass die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie auch nach dem 30.06.2022 ausgeschlossen bleibt.

Anders als bei der außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzug entfällt bei der ordentlichen Kündigung das Kündigungsrecht nicht durch nachträgliche Zahlung der Rückstände, sondern besteht fort. Hier bleibt abzuwarten, dass der Gesetzgeber nachbessert. Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug ist grundsätzlich nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zulässig, wenn der Mieter mit der Zahlung einer vollen Miete länger als einen Monat im Rückstand ist, insofern minimiert man das Risiko zeitlich, wenn man auch nur einen geringen Betrag auf die monatliche Miete bezahlt.

Ungeklärt ist im Bereich der Geschäftsraummiete auch bisher, ob die volle Miethöhe bezahlt werden muss, auch wenn ursächlich durch die Corona-Pandemie der laufende Betrieb untersagt wird. Hier wird vereinzelt darüber diskutiert, ob die bisherige Geschäftsgrundlage im rechtlichen Sinn verändert oder weggefallen ist. Allerdings wird mit guten Gründen davon ausgegangen werden müssen, dass sich in der Höhe der Mietzahlungsverpflichtung nichts ändert, sonst hätte es nicht den neuen besonderen gesetzlichen Kündigungsschutz bei Zahlungsverzug gebraucht. Der Gesetzgeber geht daher wohl von der Verpflichtung aus, die Miete sei grundsätzlich in voller Höhe auch während der Corona-Pandemie zu bezahlen.

Kündigungsschutz gilt nur für Mietrückstände für April, Mai und Juni

Der Kündigungsschutz greift im Übrigen auch nur dann, wenn alleine Rückstände für die Monate April, Mai und Juni bestehen. Wenn auch nur ein kleiner Rückstand für den Zeitraum vor dem 01.04.2020 gegeben war, ist der Vermieter an einer Kündigung und Räumungsklage nicht gehindert.

Bisher fehlt es auch an gesetzlichen Regelungen, die Zwangsräumung während der Corona-Pandemie verhindern. Es bleibt daher bei den allgemeinen restriktiven Regelungen, wonach der Mieter konkret darlegen muss, aus welchem Grund er Räumungsschutz beanspruchen kann und weshalb eine Räumung nicht zulässig sein soll – insbesondere sind die kurzen Fristen zu beachten.

Auch an Vermieter wurde gedacht

Vermieter, die Verbraucher sind, hat der Gesetzgeber allerdings auch geschützt. Bleiben die Mietzahlungen infolge der Corona-Pandemie aus, können bei Darlehensverträgen Stundungen für Zins und Tilgungsleistungen verlangt werden. Kündigungen wegen Nichtleistung sind dann ebenfalls ausgeschlossen, wenn ein kausaler Zusammenhang mit der Corona-Pandemie besteht.

Wegen anderer Gründe kann weiterhin gekündigt werden

Abschließend gilt zu beachten, dass der Gesetzgeber ausschließlich die Aussetzung der Kündigungen wegen Zahlungsverzug beschlossen hat. Wegen anderer Gründe kann weiter gekündigt werden (Eigenbedarf, sonstige Pflichtverletzungen). Da außerhalb des Wohnraummietrecht kein Kündigungsschutz besteht, sollten Gewerbetreibende abklären, inwiefern ihr Mietvertrag zeitlich befristet ist. Ohne zeitliche Befristung ist der Gewerbetreibende mit den normalen gesetzlichen Fristen auch ohne Grund „ordentlich“ kündbar und sollte sich daher immer rechtzeitig fachkundig beraten lassen, bevor er Entscheidungen über die Mietzahlung trifft.